Владельцы доходных домов давали четверть бюджета Санкт-Петербурга

Когда туристы и жители города восхищаются старым Петербургом, они с удивлением узнают, что в XIX веке большая часть всего жилого фонда города приходилась на доходные дома. Расскажем, каким людям они принадлежали и так ли легко было быть арендодателем в столице Российской империи.

Сейчас может показаться, что от сдачи жилья в аренду одни плюсы: ничего не делаешь и получаешь стабильный доход. Однако на домовладельцах в царские времена лежало много обязанностей, которые сегодня трудно представить.

«Домохозяевам ныне рай»

Согласно тогдашним исследованиям, на конец XIX века 88% зданий в Санкт-Петербурге принадлежали частным лицам, остальные юридическим. Домовладельцы назывались «городскими обывателями», а люди, не имеющие собственного жилья, – «жильцами». Последних было около 99%! Арендодатели являлись богатыми людьми, элитой, ведь в среднем на каждого приходилось по два дома. Треть были дворянами, остальные – купцы и мещане.

Средний возраст немаленький – 51 год. Характерно, что среди арендодателей 87% были коренными петербуржцами. Хотя в столице недвижимостью владели не только приезжие, но и даже и иностранцы.

Как это часто бывает и сейчас, отношения между квартиросдатчиками и квартиросъемщиками порой были напряженными. Вторые иногда ненавидели первых! Кроме того, квартиры и углы снимали многие писатели – вот они-то отыгрались на хозяевах при помощи своего бойкого пера. Во многих произведениях арендодатель выписан эдаким кровопийцей. К примеру, в 1900 году писатель Василий Авсеенко в рассказе «На блинах» писал: «Домохозяевам нынче рай, это всякому видно- На меня аспид-то мой 10 рублей накинули». Как видим, ничего в жизни особенно не меняется.

Однако быть домохозяином было не так-то и просто, обязанностей хватало. Не случайно с середины XIX века выходила полезная «Книга домовладельца». В ней приводились законодательные акты властей, полезные советы по управлению домом, образцы договоров найма, разъяснения по ведению домовых книг. А еще выходили профильные журналы «Хозяйственный строитель», «Наше жилище», «Домовладение и городское хозяйство» и «Домовладелец». Кстати, именно из-за этих изданий хорошо известен социальный и сословный портрет петербургского квартиросдатчика. Кроме того, журналы пытались исправить негативный образ домовладельца – рассказывали, насколько тяжело и дорого содержать дом, да и вообще работать с людьми. Как результат самоорганизации – создание в 1903 году «Петербургского общества собственников жилья». Что-то вроде локального профсоюза. А через шесть лет был организован «Петербургский союз квартиронанимателей».

Огромные налоги

Теперь о том, почему жизнь квартиросдатчиков не была сплошным сиропом. Первое – домовладельцы выплачивали в городскую казну специальный оценочный сбор, введенный еще в 1802 году. Де-факто, это налог. В 1866 году он приобрел четкие расценки – 1,5% от стоимости конкретного имущества. Сбор был ежемесячный, что немало. В 1910 году налог достиг 8%! Вообще, за полвека оценочный сбор вырос в четыре раза и в 1893 году составил 24% от всего годового дохода Петербурга! Поэтому, как видим, постоянное повышение платы для жильцов не было прихотью арендодателей, власти их сами доили активно… Второе – домовладелец нес двойное налоговое бремя: платил налог и за дом в целом, и за свою же квартиру в нем.

Также домовладелец выполнял отчасти полицейские функции, так как был обязан следить за своими жильцами. В «Домовые книги» о квартиросъемщиках заносилась подробнейшая информация. Хозяин дома проверял, не просрочен ли паспорт у жильца, должен был уведомлять полицию о приезде и отъезде человека из столицы. Если не сделал этого, будь любезен, братец, оплатить огромный штраф – до 50 рублей. Зато бдительный и добропорядочный домовладелец нередко награждался знаком «За усердие» на Станиславской ленте. Но, пожалуй, самой хлопотной обязанностью владельца дома стал мониторинг санитарного состояния как внутри здания, так и во дворе. Арендодатель обязан был сообщать властям о заболеваниях жильцов, но главное – следить за состоянием выгребных и помойных ям. Дело малоприятное. Также большое внимание уделялось противопожарной безопасности, тем паче что многие питерские дома были наполовину деревянными. К примеру, редко очищаемая дымовая труба приводила к штрафу в 10 рублей. Но мало этого! Домовладелец обязан был заниматься и уличным благоустройством. Отвечал за мощение дворов и улицы перед своим зданием, а также за ее освещение.

Характерный пример: если дом был на набережной реки, то в случае затопления в ней судна вытаскивалось оно за счет хозяина ближайшего здания, а не хозяина корабля. Почему? А просто так.

А еще домовладелец нес так называемую постойную повинность. Может, самую обидную из обязанностей. Что это такое? На постой фактически насильно ставили военных, чиновников, государственных командировочных, придворных служащих. Занимали они это жилье совершенно бесплатно! Вместо гостиницы или казарм. Более того, получали также бесплатно от квартиросдатчика дрова и свечи. Только очень редкие домовладельцы, например герои войн, были освобождены от постойной повинности. О чем уведомляла соответствующая табличка на здании.

Дороже, чем в Европе

Если сейчас есть огромное количество сайтов, где можно разместить объявление о сдаче жилья, а также изучить весь рынок предложений, то в XIX веке в Петербурге этот вопрос решался через специализированные газеты: «Санкт-Петербургский справочный листок», «Публикации, справки и объявления», «Столичный курьер». Также возникли риелторские агентства, самое известное – «Справочная контора П. Копаныгина».

Любопытно, что, несмотря на четкие письменные формы договора найма при участии нотариуса, многие домовладельцы и квартиранты договаривались обо всем устно. Вот это доверие! Государство же в письменных контрактах следило только за тем, чтобы в них были указаны срок сдачи и сумма, а вот дополнительные условия арендодатели вносили уже на свое усмотрение. К примеру, в рассказе «Судьба» все того же Авсеенко есть такие строки: «В контракты с жильцами вносились все новые и новые пункты, один строже другого. Запрещалось не только выпускать собак и кошек на лестницы, но даже рояли и пианино дозволялось держать не иначе как с разрешения домовладельца… Илья Ильич и сам хорошенько не знал, на что ему все эти пункты, но он рассуждал очень просто, что если жильца можно теперь в бараний рог согнуть, то глупо было бы этим не воспользоваться».

Конечно, при всех таких вводных конфликты были неизбежны. Их официально полагалось решать в мировом суде. Полагалось, но делалось редко. Как и сейчас, россияне обладали низкой юридической грамотностью, да и вообще судебная культура у нас традиционно развита слабо. Поэтому иски были единичными. И 8 основном поступали от домовладельцев, которым злостно задерживали оплату жилья. Тем более, как мы помним, к их услугам были специализированные корпоративные журналы, в которых, в том числе, расписывалось, как грамотно составить исковую претензию.

Квартиросъемщики, прежде всего, искали у Фемиды защиты при досрочном повышении платы за аренду жилья. Кстати, про плату. Она для разных слоев общества отличалась в разы, что понятно. Обычно такса отнимала четверть семейного бюджета. А вот поэт Александр Пушкин платил за девяти комнатную квартиру на Галерной улице 2500 рублей в год. Последняя же его квартира, из 11 комнат на Мойке, обходилась уже в 4300 рублей ежегодно! Несколько не по средствам. А вот писатель Николай Гоголь был более прижимист: платил за квартиру 1400 рублей в год.

По переписи населения за 1890 год в Санкт-Петербурге насчитывалось 98 453 платные квартиры, из них 80% предназначенных исключительно для жилья. В том году хозяева доходных домов получили общую прибыль почти в 40 миллионов рублей. Средняя же годовая плата составила 362 рубля. Наиболее престижным, а потому дорогим, был второй этаж (ведь лифты были редки). А территориально самыми дорогими квартирами были дома на Литейной и Казанской улицах (около 800 рублей), самыми дешевыми на Выборгской стороне, Нарвской заставе (около 200 рублей). Отметим, что расценки на аренду в Петербурге были в несколько раз выше, чем в Западной Европе. Особенно это касалось сегмента небольших квартир. Смена политического устройства в России в 1917 году сказалась и на рынке аренды жилья, но это уже отдельная история.